不良资产处置（不良贷款债权）评估

一、概述

不良资产处置（不良贷款债权）评估过程中，参考资料有与债权相关的借款借据、借款合同、抵押合同、保证合同及财务资料；委托人提供的不良债权明细清单；与债权形成相关的其他法律文件；纳入价值分析范围的抵（质）押资产的相关权证等文件的复印件。 不良贷款债权评估分析遵循以下原则：独立、客观、公正原则；勤勉尽责，职业谨慎性原则；资产快速变现、公开市场和替代性原则；国家及行业公认的原则。这类项目对项目组成员的职业素养要求高，评估分析项目组人员的独立性及专业胜任能力，包括评估机构能独立于被评估分析单位，能够提供无偏见的结论，评估分析项目组的成员具备必要的专业知识，可以按照执业准则及时完成评估分析业务。

二、评估分析完整性审查。 ①分析财产范围与尽调报告查找到的资产应一致，尽调发现的资产必须全部纳入分析范围。 ②对权属特殊、变现困难、有效信息不足的资产，应及时和委托人沟通，是否充分考虑资产使用价值，按照一定方法进行合理评估，对无证厂房结合是否违建等情况，可以按照成本法评估价值；租赁的集体土地考虑剩余年限对应的已缴租金价值；自然人名下唯一住房市场价值扣除合理安置费用后剩余价值；非上市公司股权投资优先参考公开市场转让价格（如淘宝司法拍卖网），对于无公开转让信息的，结合查证到被投资企业的资产负债情况，将净资产状况作为评估重要参照系，对于无法获取资产负债信息的，结合被投资企业经营状况及投资金额，可考虑采用经验法审慎评估。 ③评估分析资产价值要按照尽调资产的性质、状态进行评估，不得违背资产真实情况评估。

三、评估方法适当性审查。

①评估分析债务关联人一般偿债能力。其中，对正常经营、有足额代偿能力的法人保证人，原则上应采用现金流偿债法进行评估，按担保金额全额纳入定价；对于维持经营或半停产的企业，原则上应综合考虑现金流偿债法和假设清算法进行外部评估后，按照孰高原则纳入定价；对已关停的保证人，原则上应采用假设清算法进行外部评估后，按照相关规定纳入定价。

②资产评估分析方法选择要适当，优先采用市场法，采用其他方法评估的，要解释说明合理性。住宅、商业房产按照市场法评估；工业房地产中工业用地优先以市场法评估，其次采用基准地价系数修正法，房产建筑可优先采用成本法评估；机器设备考虑成新率按照成本法评估；应收类资产在查证后按照账龄法或经验法评估；存货按照市场法或成本法评估；在租赁或租赁价值较高资产采用市场法和收益法两种方法评估，按照孰高原则确定资产价值。

三、价值分析。

（1）价值分析思路及方法如下：根据债权受偿来源测算其价值，受偿来源主要包括抵（质）押债权优先受偿金额、一般债权查封有效资产受偿金额、一般债权通过其他有效资产受偿金额、保证人代偿金额、其他来源受偿金额等五部分。

（2）分析模型 根据以上评估思路，本次评估建立了债权定价分析模型。 基本公式如下： 债权分析价值=债权受偿来源 债权受偿来源=抵（质）押债权优先受偿金额+一般债权查封有效资产受偿金额+一般债权通过其他有效资产受偿金额+保证人代偿金额+其他来源受偿金额 抵（质）押债权优先受偿金额=抵（质）押物市场价值×(1-变现折扣率) -法定优先受偿金额 一般债权查封有效资产受偿金额=查封有效资产市场价值×(1-变现折扣率) -法定优先受偿金额 法定优先债务包括职工薪酬、应交税费、应付工程款等 一般债权通过其他有效资产受偿金额=一般债权金额×企业一般债权回收率 企业一般债权回收率=（有效资产-资产项优先扣除项目）÷（有效负债-负债项优先扣除项目）=（总资产—应收及预付账款损失—待摊费用—待处理损失—其它潜在性损失—应交税金—已设定抵押权资产—应付工资—应付福利—其他应优先偿还的债权-其他扣除项目）÷（总负债+或有负债—应交税金—已设定抵押债权—应付工资—应付福利—其他应优先偿还的债权—其他扣除项目）

（3）、保证人代偿金额的确定 根据保证人提供的保证方式，按照债权价值评估分析的程序，对保证人提供保证范围内的资产，进行整体债权价值分析。若为有效资产抵押方式，通过评估分析确定优先级债权代偿金额；若为信用保证，对其资产、负债进行评定估算，确定一般债权代偿金额。

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